肖涵结婚每周一谈：稳增长与防风险背景下政策持续行业保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，商品房预售资金监管的意见出台，前者为经济增长提供了传统商品房市场以外的投资增量，后者则可对预售资金尽管提供了更明晰的参考，行业的资金监管政策设置将更为合理。稳增长与防风险背景下，政策持续行业，保持温和风向。
2 月8 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
从规模上看，保障性住房贷款规模较小：2021 年9 月最新公布保障性住房开发贷余额为4.64 万亿，占比房地产贷款余额总量51.4 万亿的9%，若仅针对本次政策提及的保障性租赁住房，则其实际的贷款金额总量则更低。
从近期政策导向看，政策积极推动保障性租赁住房建设，可为社会投资提供一定支撑：依据我们的测算。2022 年实际产生投资额为3360 亿在2021 年基础上，2022 年保障性租赁住房新增投资比例为165%，新增投资额增量2041亿，可提升房地产投资1.38 个百分点。
大力推动保障性租赁住房可为行业提供新方向。尽管保障性住房整体盈利能力不佳，但可为行业提供宝贵的稳定现金流，是行业下行背景下好的破局点。地方城投平台、拥有丰富代建经验的房企以及国央企收益水平最高。
2 月10 日，财新社、21 世纪经济等多个渠道报道，商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
从近期预售资金监管调整情况来看不同城市对预售资金政策调节方向出现差异，表现出松紧不一。预售资金监管政策出台后，地方执行政策获得方向，政策执行有抓手。本次意见出台后，地方可在政策的下，结合地方实际情况更有针对性的进行资金监管，为更灵活而合理的预售资金监管政策提供了良好的支持。
行业利好多于利空，但仍将存在企业间分化。从行业整体来看，本次预售资金监管意见出台，意味着部分城市存在着过严执行预售资金监管的情况将有所减轻；另一方面，对于房企来说，真正存在资金问题的房企预计仍然将是政策监管的重点对象，而对于优质房企，监管政策的整体友好度预计将有所提升。
透过本次出台的两项政策导向，我们可以触摸到行业当下基本面修复的两条主线——即稳增长与防风险。我们认为在2022 年行业政策将形成上压下托的态势，以经济增长平稳、不发生系统性风险为底线，逐步小幅改业基本面，同时避免出现过大发力导致重走使用房地产刺激短期经济发展的老，政策仍将持续保持温和向好方向。
数据追踪(1 月31-2 月6 日)： 春节期间部分数据出现大幅下行？ 新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-94 PCT、-35 PCT，一线 PCT，二线 PCT，三线 PCT。
土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-0.2 PCT，成交建筑面积累计同比-44 PCT，成交金额累计同比-73 PCT，土地成交溢价率为31%。
投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨、绿城中国等。