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自山东菏泽取消一二手房限售政策以来，全国多城市对房地产调控政策进行了微调。房地产调控将要何方，再次成为各方关注的焦点。进入2019年以来，各地方召开，房地产调控政策出现松绑与加码并存的局面。
1月14日，福建省十三届二次会议举行，会上福建省省长作工作报告时指出，为健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。租购并举，推进棚户区，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系；同日，召开市第十五届人民代表大会第二次会议。在市发布的工作报告中提到，在2019年要更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系，进一步出台规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。
“总体来看，无论从中央经济工作会议的政策方向，还是从地方的具体政策来看，在长效机制的基础上，因城施策特点非常明显。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。
2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。
然而，进入2019年后，在因城施策调控大方针指导之下，房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。
1月9日，市规划和自然资源委员会发布的建设用地出让预申请公告显示，朝阳区孙河乡预出让两商品住房不设定住宅销售限价的地块。据了解，这已经是第三批推出不限价土地。这似乎意味着全国房地产调控最严的城市也开始试图调整政策。
1月14日，召开市第十五届人民代表大会第二次会议。陈吉宁在作工作报告时表示，预计2019年的财政收入将明显放缓，同期各方面资金需求旺盛，会成为近年来财力最“紧”的一年。由此，市提出，要树立过紧日子的思想，一般性支出压缩幅度不低于5%。
一边是市打算过“紧日子”，一边是放松限价土地，松绑与加码并存或将成为2019年调控常态。
不仅是，其他城市同样松绑与加码各异。自菏泽打响了政策微调的“第一枪”，广州适度调整“限商”力度、青岛暂停执行摇号售房，到最新的推出不限价土地、天津将自持租赁住宅改为可售，因城施策的迹象开始。与之对应，一些城市的房地产调控政策继续从紧。继苏州的相城区和承德限购升级之后，1月9日，海南省发改委发布《关于切实做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作，严格落实商品房销售明码标价，指导督促房地产企业实行备案价格公示制度。1月10日，为进一步稳定房地产市场，海口市下发《关于严格落实琼办[2018]29号文件进一步稳定房地产市场的通知》，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅（引进人才落户购房除外）。
“无论从中央经济工作会议的政策方向，还是从地方的具体政策来看，在长效机制的基础上，因城施策特点非常明显。”张波对21世纪经济报道记者分析，“比如，海南对房地产严控的态势很难减弱，并促使海南对房地产的依赖度不断降低，把海南的发展聚焦到全岛建设贸易试验区。”
不仅如此，调控的精准性也在增强。张波认为：“不同城市在调控角度变化，调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点，更有着精准化要求，例如广州近期调控直指‘限商’，政策调整的目标选择以及松紧度的精准度体现明显，商办类地产的高库存随即得到了明显缓解，更好保障了区域房地产的健康发展。”
麦田房产分析师张叶松表示：“综合来看，各地2019年年初的调控和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下，‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”
张波也认为，无论地方采取何种调整措施，都是为了“趋势的稳定性”，也就是在重点把脉当地城市未来房地产发展趋势。在长效机制落实的基础上，结合当前实际情况，通过政策适当调整来保障楼市的稳定。因此，一方面整体来看调控会既有放松又有加码，另一方面同一城市在不同时间段也将出现政策调控的松紧度变化。
在这种调控趋势下，2019年的楼市又会何方？中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。
张大伟分析说，从过去十几年的调控历史看，房地产调控最核心的是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市影响非常有限。
那么，未来房地产市场又将呈现何种局面？张波认为，2019年房地产量价整体趋稳是大概率事件，商品房成交量相较2018年可能会有所下滑。在整体趋稳的背景下，不同城市间分化还将加剧。一线城市房价稳定同时成交量同比2018年将持续减少，尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显，但房价继续下探的空间相对有限。二线城市则呈现出地区性差异，部热点城市降温或更为明显，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线年表现尤为明显，尤其是“去库存”任务完成的城市，在因城施策的下量价下跌的驱动力将更为明显。
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