这十几年，中国房价的不断飞涨，让勇敢炒房的人都发了财，命运从此改变。而犹豫不决，没有买房的人则后悔不已。近几年来，传统行业 陷入低迷，不断受到新兴行业的冲击，赚钱变得愈加。房地产行业可谓是一枝独秀，任何人只要随意买套房，尤其是在一二线城市，所赚的钱都抵得上普通人上班十年以上。当前的中国，相信没有任何一个行业能比房地产更能受到所有人的共同关注了，全国各地都兴起了抢房热、买房潮。在房价已经高企的今天，一套房子的价格现在已经远超上班族的购买力了。而2016年以来中国推出了史无前例的房地产调控政策，今年更是大力发展长租房，这让原本想买房的人又不知所措了。在这个特殊的时期，房地产今后会如何发展呢？相信这是大家都非常希望去了解的。
要了解一个行业的未来发展，最好的方式之一就是去了解这个行业的历史，了解其它国家走过的。通过回顾历史、总结经验、发现规律，从而推测行业的发展趋势。所以要了解中国房地产的未来发展，那就先回顾和总结下国内外房地产行业的发展经验。
纵观美国百年房价走势，始终稳中有升，年平均增长率约为3%，略高于通胀率2.8%。房价涨幅超过100%的时间段总共有三次，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。房价大幅下跌的时间段只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年金融危机前后，累积跌幅达33%。美国人均P于1942年突破1000美元。从中可以看出，当美国人均P超过1000美元之后，出现了三次长达十几年的大涨，而只出现了一次房价较大的跌幅，还是发生在百年一遇的金融危机时期。整体来说，美国房价走势相对稳定，波动并不剧烈，总体缓慢上涨，小幅跑赢通货膨胀。美国房地产发展过程中，房价收入比最高不到10。
日本房地产的发展与美国就不一样了。从1946年到1951年，日本迎来了战后第一波婴儿潮，这为日后的经济增长和房地产发展奠定了基础。1955年，日本进行体制，经济开始了长达20年的高速增长。1966年，日本人均P突破1000美元。1970年以前，日本房价缓慢上涨，之后开始快速上涨，受第一次石油危机的影响1974年出现短期小幅回调。随后继续上涨，80年代开始急剧上涨，于1991年达到顶点后崩盘，经历长期大跌，最大跌幅达70%，同时经济也持续衰退了20多年。可以看出，日本房价大幅上涨是从人均P突破1000美元之后才开始的。第一次上涨从1955年到1974年，20年涨44倍。第二次上涨从1974年到1991年，近18年涨约5倍。当然，两次上涨的情况并不相同。第一次是因为经济高速增长，P年均增长率9.3%；快速城市化，从1955年的56.1%到1975年的75.91%的城市化率；日本适龄购房人群正处于高峰期，人口刚步入老龄化社会。第二次经济中速增长，P年均增长率约3.7%；城市化已经接近尾声，从1975年的75.91%到1990年的77.4%的城市化率；同时日本20-50岁主力购房人群1991年前后正好迎来大拐点，适龄购房人口数量大幅快速下降，人口严重老龄化。1991年后，日本经济进入低速增长期，P年均增长率1%左右。整个日本房地产发展过程中，以房价最贵的东京为例，房价收入比最高是18倍，平均10倍。
美国和日本的经济起飞早于中国几十年，并且存在国情的不同，房地产的发展对中国的借鉴意义仍然需要考量。那么中国就应该更具备参考价值了，而且中国房地产的发展正是参考的模式。房地产萌芽于二战之前，在1997年之前，房价整体处于上升趋势，期间有约5次较大调整，如1965-1968年，1973-1976年，1982-1984年，1989-1990年，1994-1995年。除了1965-1968年跌幅超过80%，其它的跌幅都在30%左右。1971年人均P超过1000美元，此后房价涨幅加大，但房价大幅上涨是在1985年后开始的。从1980年到1997年近18年，房价大涨了8-9倍，当然期间也有调整。1997年亚洲金融危机爆发，房价达到顶峰之后持续大跌到2003年，跌幅约70%。之后又是十多年的上涨，已经超过了1997年的高点。支持房价几十年来持续上涨的很大原因就是，人口大幅增长，从1946年人口60万，到1979年人口500万，到现在的730万。经济超高速增长，1970-1997年间，年均P增长率高达10%以上。1997年之后进入中低速增长时期。美国，日本，的房价长达几十年以上的上涨，期间出现了多次小幅调整。较大的30%左右的调整美国只出现了2次，日本出现了一次，较多，出现了6次左右。虽然三个国家的房地产发展不尽相同，但是仍然有不少共同之处。根据国际上发达国家房地产的发展规律，当一个国家的人均P达到800-1000美元时，房地产开始起步；达到3000美元时，开始加速；达到7000美元时，进入稳定增长期；达到13000左右美元时，行业发展进入饱和期，之后会慢慢从高峰开始回落。当城市化率低于70%时，城市化会快速发展；而达到70%后，会缓慢增长趋于稳定。房地产行业存在一个18年的长周期，大概每18-20年会有一次较大的调整。
1978年之前，中国处于高度集中的计划经济体制下，住房由国家主导的建造和分配计划模式。当时还没有房地产这个行业，人口数量接近9.63亿人，城市化率22%，人均居住面积12平方米。
1978年-1998年，可以说是中国房地产行业的试点阶段。海南，北海等地率先开始了商品房开发。从91年到93年两年多，海口的房价暴涨4-5倍以上，根据房价收入比计算，当时疯狂程度甚至超过现在的。93年-94年国家对房地产进行了严厉调控，使得海南的房地产泡沫瞬间破灭。
1998年底，中国人均P达到800美元，这一年中国取消福利分房制度，启动商品住房制度，中国房地产线年，中国人均P超过3000美元；2013年底，中国人均P接近7000美元，中国房地产的发展与发达国家总结出的规律基本契合。
根据中国房地产的发展历程可以总结出，1978-1998年是中国第一个房地产周期，持续20年，房地产试点城市经历了一涨以及随后的大调整。1998-2016年是中国房地产大发展的第二个周期，房价持续上涨，期间2002年，2005年，2008年，2011年，2014年都出现了小幅短期调整，那是因为中国房地产除了遵循18年的长周期，还有一个3-4年的短周期。
18年的房地产长周期和3-4年的短周期在2017-2018刚好重合，所以是否意味着中国房地产将会进行一次小幅短期调整还是较大调整呢？
具体会如何，还需要再详细分析下中国当前的形势。中国P年均增速，2000-2010年为10%，2011-2015为8%，2015-2020年为6.5%，已经从高速增长转向中高速增长，但经济仍然持续增长中。2016年中国人均P达到8113美元，离13000美元的房地产饱和期还有很大空间；城市化率56.1%，刚好相当于日本1955年房地产刚起步时的城市化水平，离70%以上的城市化率也有不少的上升空间。但中国购房的刚需在2015年前后达到顶峰，人口早在2000年就开始步入老龄化社会。对比可以发现，目前中国的形势类似于日本1974年的情况。但又有些不同的是，2017年，上海等城市的房价收入比超过了30，而发达国家房地产发展过程中普遍不超过18。目前欧美发达国家的房屋空置率基本在3%以内，而中国一线年前中国人均P可以达到13000美元，2025年中国将进入严重老龄化阶段，类似于日本1991年的情况。中国人口会持续增长到2030年前后，估计达到15亿左右，然后开始出现负增长。2030年，中国的城市化率将达到70%左右。
中国房地产正好经历了2个长周期的发展，仍然没有出现过一次30%左右全国范围的较大调整。根据数据分析可以看出，中国房地产至少还有10年以上的发展。不过在进入下一个长周期之前，出现调整的可能性常大的。除了房地产18年的长周期和3-4年的短周期之外，全球经济每隔10年会发生一次危机，房地产是经济周期之母，而2017-2018年又正好是10年一次的经济危机的时间节点。天下没有只涨不跌的房价，那么中国房价又能例外吗？所以中国房地产会否有多大的调整，那就拭目以待了。
群体： 建筑工人，造价师，房产代理，老年人，单身，女性房地产（泛指房地产和建筑业）最直接催生的就是建筑工人和造价师等工作，随着房地产的发展，带动了大量的就业。就连美国这样的城市化率超过80%的国家，建筑工人仍然达到劳动力总数的5%左右，约700万。而正处于快速城市化的中国，建筑工人数量更是世界第一，达到约6000万。而且，不论是美国，还是中国，建筑工人的收入甚至超过了普通白领。根据行业规律，中国的房地产市场还有10年以上的发展，所以对建筑工人的需求还是巨大的，但随着中国老龄化的加剧，工人供给会不断减少。机器人在制造业逐渐应用，尤其是在汽车制造业已经普及，而机器人的逐渐普及预计还得5-10年之后，所以到时可以弥补工人需求。可见，短期内，建筑工人的工作不会有太大的影响，而中长期看，从业人数本身就会下降，机器人等科技对建筑工人的就业更多的是弥补而不是替代。当然10年以上长期看，机器面积普及才会对就业造成冲击。
对于造价师情况未必如此了，随着人工智能的发展，造价师的工作是比较容易规范化的，所以更容易受人工智能的冲击。当然估计5年以内影响不会大，但是5-10年之后，情况就不容乐观了。
从中国城市里面随处可见的房产中介，就知道房产代理数量不少。房产代理其实主要是信息以及等优势，而这些优势其实是很容易被大数据，互联网平台所取代的，所以房产代理其实是更容易受到冲击的工作，而且不需要5-10年那么长时间。当然，中国目前房地产市场交易以新房为主，随着城市化的发展，二手房交易额将会超过新房，所以房产代理的市场会不断增大。不过有理由相信，人工智能和大数据的发展应该会彻底革新房产代理的旧有模式。
中国老龄化的加剧，催生了养老房产的需求。当然，欧美，日本等发达国家老龄化更加严重，所以房地产的发展有必要更多的考虑老龄化社会的需要。让老龄人能够更方便，更健康，更舒服，更开心度过老年生活。
单身已经成为了一种突出的社会现象，中国有近2亿的单身群体，全国的独居人口已从1990年的6％上升为2013年的14.6％，如今有超过5800万人一个人生活。而日本到2030年，终身未婚男性比例将增至30％，而女性则增至23％。所以，不论是居住，购物，娱乐等，房地产的发展也需要更多地考虑单身群体。
因为重男轻女的历史原因，所以中国的男性数量是超过女性的，但是在全球范围内来看，世界女性数量其实都是超过男性的，女性又是消费的主力群体。房地产行业本身似乎并没有考虑到性别差异，这点不像服装行业。估计这种情况会有所改变，房地产其实也可以更多地考虑女性群体的各种需求的，就如美容会所，月子会所等都是专为女性准备的一样。
场景： 居住，办公，出差，度假，汽车，养老房地产首先解决的是居住的需求，商品房市场最先起步。中国是世界工厂，作为第二产业的制造业继农业之后快速发展，厂房等工业地产在沿海城市最先兴建。随着经济的发展。用于办公的写字楼开始发展。当人民生活水平提高时，购物娱乐等需求不断增长，商业地产在城市里遍地开花。由于出差外地居住的需要，各种星级酒店最先出现，随后快捷酒店，主题酒店等兴起。人民生活富裕之后，旅游度假的人群不断增长，用于度假的旅游地产在全国正如火如荼。除了房屋具备居住的属性，汽车同样具备。房屋与汽车的结合，于是房车就出现了。房车常好的进行长途旅行的交通工具，在欧美发达国家并不少见，而在中国正在起步。中国已经进入老龄化社会，随着老龄人口的增多，养老将成为大量家庭必须面对的，养老院等养老地产逐渐开始发展。
房地产每一个应用场景，都催生了相应的房地产市场。而每个细分市场都是随着社会的发展而逐渐出现并成熟起来的。
行业： 建筑，家电，酒店，交通，教育，金融作为非农业人口达98%以上的美国，房地产实现了规模化，目前已经形成了寡头垄断的格局，美国3大房地产商占有45%的市场。2016年美国房屋交易规模1万亿美元，90%是二手房，10%是新房。则是7-8家房地产商占有80%的市场。相比来说，中国房地产行业并没有形成规模效应，最多的时候全国有8万多家房地产企业。而近几年，房地产集中度正在逐渐提高。2015年中国千亿年营业额房产企业只有7家，无一家达到3千亿；2016年千亿企业达到了12家，3千亿企业达到了3家。中国2016年的房屋交易超过15万亿，其中10万亿新房，5万亿二手房，3家3千亿房企总和达到了全国市场总额的约10%，12家千亿房企总和占到全国市场总额的约20%。在未来的3-5年，中国将会出现万亿房企。随着行业集中度的不断提高，房地产企业数量将会从几万家不断减少，预计2019年，将大幅减少到5000家以内；2023年将不足3000家。更长期来说，会减少到几百家以内，而全国房企十强将占到全国市场总额的50%。对于大部分地方以及区域小房企来说，要么破产倒闭，要么被大房企兼并重组，或者成为项目公司。
在房价高企的今天，虽然新房市场仍然在不断增长，但是随着存量房的增多，二手房交易将会超过新房。同时，房屋长期租赁将成为一个趋势，这就是为什么2017年中国开始大力发展长租房市场，大型房企都在进入这个 市场。相比美国高达5000亿美元的租赁市场，占到了房屋交易规模的一半。中国2016年的租赁市场是1.1万亿元，只占整个房屋市场的7%。可见，中国长租房市场的空间非常巨大。预计2019年-2021年，中国将有约2亿人进入租赁市场，租金规模达到1.5万亿元；2025年将增长到2.9万亿元；2030年，租赁人口将达到2.7亿，租金规模将会超过4.6万亿元。而长租房市场中，尤其适合年轻群体的品牌公寓将占据租赁市场的半壁江山。
随着长租房的发展，必将催生家电的长期租赁市场，当然包括二手上门回收，以及翻新等市场。这对整个家电行业的商业模式以及产品规划等提出了新的要求。家电将更多的考虑设计成共享形式，而不再只是私人物品。
全配出租公寓将兴起，除了提供居住设施之外，能够提供酒店式服务的长租酒店公寓将更受中高端用户的喜欢。当然还有各种公寓和酒店形态去满足从短期到中长期，从普通用户到中高端用户的各种需求。中国的年轻一代，会逐渐向欧美发达国家靠拢，不再急于买房当房奴，会更多地选择长租。年轻的时候能够有更好的生活品质，同时又可以集中精力去奋斗。
相应地，酒店以及公寓的入住将完全电子化，直接通过网络全程进行，省去找房，看房以及入住登记和退房等繁琐事宜。
城市里交通的发展基本都是跟随着房地产的发展，同时交通的完善也带动了房地产的发展。交通出行的形式越来越多样，从旧有的公交，地铁，私家车逐渐到顺风车，共享单车，租车等变得普及。这都大大扩展了人们的出行范围，对房地产都具有积极的意义。
大城市的学区房成为了抢手房，都是当地的高价房，这其中很重要的原因是人们对子女教育的重视。在优质教育资源稀缺的情况下，学区房具备了天然的优势。不过这种局面其实是对人才成长的一种。随着在线教育的兴起，是有可能打破这种不均衡的局面的。通过网络可以获得任意最优质的教育，而不再完全依赖于学区房。所以在线教育也常有可能改变房地产的某些格局的。
中国的银行贷款，尤其是个人贷款，大都流入了房贷，可见房地产与金融密切相关。但是目前的房地产贷款主要还是银行贷款，这正说明了金融在房地产行业还有大量的发挥空间。房地产众筹作为一种新的金融形式正开始发展，而房地产基金目前常好的发展机遇期。房地产囤积了大量资金，所以通过金融的方式盘活资产也将常广阔的一个市场。
科技： 大数据，机器人，3D打印，物联网，虚拟现实，无人驾驶相对来说，房地产似乎是传统的行业，离科技较远。当然，房地产行业涉及到了几十个行业，产业链可谓常长的。房地产还是应用了不少科技的，所以房地产才会发展如此繁荣。当然，随着科技的日新月异，特别是当前的新科技层出不穷，处于第二次信息的起始阶段，所以房地产的发展必然会更多的受到科技的影响。
大数据让房地产的前期规划，施工监理，营销策划等效率提高，大大减少房地产调研员和分析员的工作量。当然，大数据在房地产的应用还只是刚开始，今后的应用会更加的普及。
机器人目前在工业上应用多些，而在房地产行业基本没有应用。但是5-10年内，机器人发展更加的成熟，预计在施工监理，营销接待等可以进行应用。
虽然建筑3D打印机已经面市了，并且打印出了建筑。但实际上3D打印目前只能打印墙体，并无法打印整个房屋，而且只适合打印几层。预计5-10年内，3D打印建筑也只会在低矮层房屋建筑中得到应用，但估计难以大面积普及。
物联网时代，互联，与每个人息息相关的房地产当然也不例外。当然物联网的普及要等到5年之后了，到时可以大大提高房地产行业的运营效率。
虚拟现实目前在游戏，电影，旅游等方面有所应用，而进入大活预计是5年之后了。到时虚拟现实可以广泛应用于房地产的规划设计，销售展示等。当然，长期来说，虚拟现实发展成熟普及之后，会改变每个人的生活和工作模式，估计到时出行的频率也会降低了，所居住的地段也就没有现在这么重要了，房地产的格局也会有比较大的改变。
据报道，完全无人驾驶汽车在2020年面市，不过应该也是少量应用，线年以上，而逐渐替代市面上的汽车更是需要20年以上了。这也都有赖于车联网，5G，人工智能，大数据等技术的成熟，加上道交通设施的配套完善。而当无人驾驶普及之后，更多的人会选择居住在空气和更好的城市郊区，而不是拥挤吵闹的市区。房地产将在郊区会有广阔的发展空间。
应用： 社区配套，主题，共享，旅游，工厂化制作，定制中国房地产的发展非常迅速，但是并不意味发展就完善了。就以城市人主要居住的社区为例，大家会发现，社区除了物业之外，功能其实很薄弱，物业也只是解决非常日常和简单的问题，例如交水电费，房屋维修等。虽然现在很多社区有了商业街配套，但毕竟社区服务是欠缺的，针对居民生活的衣食住行，教育，医疗，养老等，社区配套都有很大的提升空间。例如社区配套幼儿园；针对居家养老的社区护理服务；满足居民娱乐休闲需要的社区活动中心等。
目前的社区除了布局，风格的不同，似乎没有更多的不同。随着房地产行业的细分，是可以进行主题定位的。例如针对单身群体的社区，针对老年人的社区，针对科技行业从业者的社区，当然相应的整个社区的设计，布局，配套等等都会进行主题设计。
短短1年多时间，共享单车在中国大中城市迅速普及。随之，共享充电宝，共享汽车等共享经济开始大力发展。近几年兴起的网上短租房实际上相当于是共享住房了。而中国目前正在发展长租房市场，有理由相信，共享会是房地产的一个重要发展方向。
虽然房地产已经发展了30多年，是中国的重要支柱产业，但实际上房地产行业的运营效率并不高，仍属于劳动和资金密集行业。发达国家的住宅产业化水平已超过了70%，而日本更高达90%，而中国目前的住宅产业化率不及30%，处于起步和试点阶段。房屋其实也如商品般，是完全可以进行标准化设计，部件工厂规模化生产，然后现场施工装配的，这样可以大大减少劳动力以及缩短施工周期。
现在的房屋都是建完之后，购房者再进行购买，只能进行楼盘和有限的户型的选择，是没有任何其它自主权的，显然这是无法完全满足购房者的需求的。在将来，会有更多的人希望自己设计户型，选择合适的社区布局和配套等，开发商会更多的考虑购房者的需求。当然，通过大数据和互联网能够更好实现这些。尤其对于别墅等，购房者完全可以进屋的定制。
： 恒温，静音，轻质化，模块化，移动，节能房地产最终满足的是人们居住的需求，当然需要从六感上让人感觉舒服开心。冬天和夏天我们都需要用空调，因为冬冷夏热。那么如果房屋是恒温是不是就舒服多了呢。住在城市里面的人，尤其是闹市区的人，会觉得太过喧嚣，如果房屋能够起到静音的效果就可以解决这个问题了。对于临时搭建或者低矮的房屋，用钢筋混凝土显得劳师动众了些，现在已经有了迅速搭建的房屋，这种房屋很轻质化，预计会有更多的应用。这种轻质化的房屋很多部件是工厂里面生产好的模块，然后现场组装的，所以效率很高。可见房屋的模块化可以大大提高建筑效率。如果在这种房屋下面装上轮子，这样房屋就可以随意移动了，不必固定在一个地方，当然房车其实也可以认为是移动的房屋。随着薄膜太阳能技术的成熟和普及应用，房屋大面积采用后是完全可以实现能源的自给自足的，将变得更加的节能环保。
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