原标题：关于楼市，最权威、最全面的文章来了！这简直是“住房政策” 最赚钱公司曾是金融危机的，给中国什么？
这篇文章，堪称是“2017年中央经济工作会议”、“全国住房城乡建设会议”之后，对未来楼市调控给出详细解读的最权威、最全面的文章。
12月27日出版的《学习时报》以头版头条、占据大半个版面的篇幅，刊登了题为《进一步深化住房制度》的文章，作者是“住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员”秦虹。
这篇文章，堪称是“2017年中央经济工作会议”、“全国住房城乡建设会议”之后，对未来楼市调控给出详细解读的最权威、最全面的文章。
《学习时报》是中央党校的机关报，在上述两次重要会议之后，在如此重要版面上对中国住房制度进行全面解读，显然大有深意。
如果你有时间，可以点击本页面左下角的“阅读原文”，认真阅读这篇文章，它值得你仔细看三遍。下面，我给出文章中的干货，然后予以解读：
1、文章给出关于当前住房问题的基本判断：到目前，住房总量问题基本得到解决，户均达到1套房，但住房的结构性问题依然突出，部分居民特别是新市民的住房需求还没有得到很好地满足。
2、文章没有否定1998年的房改，对它的贡献予以了肯定。认为1998年到2017年，中国基本上建立了“两分法”的住房制度，具体含义是：“以为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系基本建立。
3、文章认为中国即将进入住房制度的“三分法”时期，也就是在商品房、保障房之外，做大“共有产权住房”。
4、所谓的“二次房改”，目标是：最终形成（或单位）拥有产权的公共租赁住房、和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系。
5、未来住房制度的核心是：自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先；抑投机、疏投资。
6、以首次置业家庭为重点，热点城市增加共有产权住房供应，重点解决“夹心层”（中等收入家庭中，既不符合住房保障条件又买不起商品住房）的住房问题。
7、大力发展租赁市场，关键解决三大问题：第一，增加机构租赁住房的供给，培育专业化的住房租赁企业；第二，在人口净流入的地区，积极探索集体建设用地建设租赁住房；第三，出台细化的规范租赁住房市场的法律法规，市场主体的权益，实施基本公共服务租售同权。此外，还要“归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负”。
8、文章提出：应根据人口流动情况安排建设用地指标，而不仅是财政需要。要深化供地制度，控制土地价格的非上涨。
9、文章（作者是住建部的，贷款政策由央行、银监会决定）：坚守购房首付的底线，差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险
为鼓励租赁市场发展，就应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率；
一方面，采取法律的、经济的甚至必要的行政措施对房地产市场进行管理，保持房地产市场平稳发展。如，不合理需求，严格管理违规销售行为；提高开发准入门槛，清理“僵尸企业”，实施负面清单管理，鼓励兼并重组，建立房企诚信经营机制和评价体系，提高预售门槛；规范房地产中介等。
另一方面，通过发展有管理的直接融资渠道，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。……将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，房价上涨。
1、“2017年中央经济工作会议”定调，“全国住房城乡建设会议”定策，这篇文章则相当于一篇“楼市政策”，因此非常重要，值得仔细研究。
2、所谓的“二次房改”、“新的住房制度”至此完全明晰，也就是“二分法”向“三分法”过渡。至于1998年之前，则是“一分法”（、单位一条渠道提供住房）。所谓的“住房公有制”，是局部的。
3、“公有制住房”、“租赁住房”是住房新政的两大发力点，会给予贷款、税收、土地供应、发行金融衍生品等一系列的支持，由此会带来大量的投资机会。
4、“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，房价上涨”，这句话值得高度关注。也就是说，鼓励你去炒“基于土地、房屋”的金融衍生品，而不鼓励你直接炒房子。看明白了吗！
5、未来的住房制度核心是：“自住优先、新市民优先、低收入者保障优先、改善优先；抑投机、疏投资”。“改善优先”这四个字值得关注，二套房绝对是鼓励的。最后6个字，细细品味吧。在刚需、改善型需求之外，不仅仅只有投机，还有投资。对于投资和投机，态度是不同的。
6、什么是投机？什么是投资？恐怕在不同的城市有不同的含义。在需要去库存的三四线城市，第五套、第六套住房也算投资，因为你在帮；在大城市，恐怕第四套房子就算投机了吧（第一套刚需，第二套改善，第三套投资）。还有，就是交易频繁。
7、房地产税早晚是要来的，因为可以增加收入、盘活住宅存量，减少空置。对于投机者，尤其是“短期内反复交易”的，会加重税收，这是毫无疑问的。另外，会赋予地方更大的房地产税收调节权限。原因很简单，各地楼市状况未来将千差万别，而围绕房地产的税收，主要是地方税。
8、这篇文章连续使用了8个“稳定”，由此可以看出高层对楼市的期待。价格大幅波动，大涨、大跌，都是不允许的。楼市跟股市一样，将进入“鸟笼行情”时期。
9、对于楼市来说，这篇文章传递的信息跟“全国住房城乡建设会议”一样，是偏利好的，对当前冰冷的市场是个“温暖的大消息”。
据链家研究院统计，这一年，54 个城市出台调控，共有129 条限购政策，169 条限贷政策，15 个城市实行“认房又认贷”，48 个城市限售。
这一年，多数一二线城市房地产市场进入“冬眠”状态，三四线年之久的楼市“超级繁荣周期”可能真正走入尾声。
自1998年住房制度之后，住房商品化的中国楼市了长达20年之久的“超级繁荣周期”。期间，中国商品房销售额从1998年的2100亿元增长至超过10万亿元，增长了约48倍。中国城镇人均住房面积也由18平方米增长到36平方米，彻底告别了住房短缺。
近年来，随着商品房市场的波动，关于“楼市超级繁荣周期”终结的论断时有传来。如万科董事会郁亮2014年时做出判断：中国楼市已由“黄金时代”进入“白银时代”。
不过，2016年，中国楼市大幅反弹，2017年商品房销售再创历史新高，房价也在2016年高位上继续上升。楼市似乎并未远离“超级繁荣”。
拨开眼前的“”，链家研究院院长杨现领指出，2017年就是这一超级繁荣周期的顶峰，也是2016年以来本轮上行短周期的终结，此后房地产市场会逐渐平稳运行阶段。
销售乏力是其中的一个重要论据。2017年前11个月，中国新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米，同比增长5.4%；销售金额为9.58万亿元人民币，同比增长9.9%。不难预见，今年商品住宅的销售面积和销售额将再创新高。不过，高速增长已现疲态。与2016年相比，今年无论是商品房销售均价、销售面积还是销售额增速都出现了明显放缓。据机构统计，前11个月，商品房价格和销售面积增速只有5% 左右的水平，远低于去年的两位数以上增长。
除了销售外，杨现领解释说，从宏观背景来看，近年来，中国城市化速度有所放缓，经济增长从高速转向中高速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮告终。事实上，中国房地产投资增速在2010 年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一下行，近两年一直在个位数徘徊。
新城控股高级副总裁欧阳捷也做出类似的判断。他认为，未来房地产市场将从过去的扩张性增长进入一种性发展周期。他认为，在下一个五年中，中小城镇的城镇化已经接近尾声，住宅市场重点解决的主要是以超大、特大城市为核心的都市圈住房供不应求的矛盾，以及提高城市住宅质量的改善性需求。如果房地产发展过快，也就意味着未来的发展周期会大大缩短，既无法达成发展的健康性、也不具有发展的可持续性。
欧阳捷表示，未来楼市的性增长将包括大城市人口增长、土地供应、金融过度以及投资投机，这样的新发展模式将有助于实现房地产市场的平稳健康发展。
欧阳捷所提及四种性发展，事实上在2017年各地的密集调控措施中已现端倪，如、上海力推的共有产权房，减弱了房地产的金融属性，有助于投资、投机性购房需求，解决“夹心层”市民的购房难题。
从政策层面看，已经出2018年房地产调控不放松的明确信号。从近期的几场中央高层会议到全国住房城乡建设工作会议，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执地产调控措施，防范化解房地产市场风险的信号已经清晰可见。
2017年，不断收紧的楼市调控及严格的性措施让热点城市房地产市场明显降温。据中原地产研究中心统计，在、天津、上海等全国调控最严格的15个核心热点城市，今年以来商品住宅合计签约同比大跌49%。部分城市房价出现实质性下跌。链家研究院统计数据显示，在重点监测城市中，11月份二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，二手房价累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市二手房价也出现下跌。
此外，2017年新房市场的主要推动力——三四线楼市也出“后继无力”的趋势。自今年6月以来，重点三四线城市新房成交步入下行阶段。据链家研究院统计，2017 年50 个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。杨现领指出，今年三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，主要是补涨，其涨幅在2017年5 月到达顶峰后开始明显回落。新城控股副总裁欧阳捷也认为，中国城镇化开始走入尾声，三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长，但土地供应面积几乎逐年下降，也就意味着未来三四线城市的住房供应也将下降。
各线城市反弹乏力，市场缺乏大起大落的基础。中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华指出，本轮房价回升小周期接近尾声。十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制的表述更为明确，政策制度已不支持针对房价的投机炒作。
邹琳华指出，过去一年半里，多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。房价的“相对洼地”基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。
中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》预测称，2018年楼市将迎来新一轮调整和降温期。其中，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落。
易居房地产研究院副院长杨红旭指出，近17年来，全国商品房销售面积只有在2008年和2014年出现过两次同比下跌，其它各年度均保持正增长。鉴于因城施策的调控政策的持续作用，2017年房地产市场降温明显，预计2018年中国商品房销售面积将呈现小幅回落态势，全年同比下降7%左右，在持续三年增长后再次出现下滑。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，目前房地产市场正处在降温后的稳定期，房地产市场也将持续较长时间健康正常运转，这正由于2017年调控政策对长效机制的高度重视，调控手段从需求变成解决需求。明年，随着租购并举等制度的逐步落地，部分非的购房需求，将被更好地性引导到租房上。此外，长效机制的建立能够摒弃部分带有“副作用”的短期异化手段，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。
中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞指出，当前中国的住房基础制度没有根本性改变，依赖房地产的发展局面也没有改变。目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政性措施的结果，并不是真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制调节作用下的变化。因此，要房子是用来住的、不是用来炒的定位，必须将住房投资投机的政策手段制、长期化。倪鹏飞指出，2017年住房制度的长效机制了建设之门，2018年需要迈出实质性步伐。
今年以来，多项机制的建设都已经出现破冰和加速推进的迹象。例如，部分地方今年已经实现不动产登记联网。此前确定在上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度破冰前行。财政部部长肖捷日前《》上发表署名文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。业内人士认为，这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时，明年有很大几率列入立法计划。
中国指数研究院近期发布的年度报告指出，明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，中国将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。房地产市场将会呈现成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长等特点。中国新闻网
比如，我们来聊聊年终。要想拿到高额的年终，首先必须公司赚到钱。那么，现在哪些公司最赚钱呢？
猫哥看到一份由商业资源公司Expert Market对“财富500强”榜单中最赚钱的100家公司的进行的数据分析。猫哥看到些有趣的东西。
首先是大家一直以为很赚钱的苹果公司，上财年利润超过455亿美元，按人均计算，每名员工创造利润393853美元，近40万美元！人均利益两百多万人民币！够赚钱了吧。
前20强公司中有4家中国公司，除台积电以外，腾讯、浦发银行和兴业银行分列第14、16和20位。
房利美、房地美，咋一看大家觉得陌生，但如果对2008年金融危机有印象的猫友立马会反应过来——这不是2008年美国房地产市场暴跌的“元凶”吗？怎么了？！还成为世界上最赚钱的公司！
房利美是在1930年代“大萧条”时期，美国为了稳定住房市场而成立的，是最大的“美国赞助企业”（可以看作是美国特色的“国企”）。房地美是第二大的美国赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，规模仅次于房利美。1970年由批准成立。
它们两家的经营模式也简单——银行或房屋互助会向购房者发放贷款，“两房”买下银行们手里的住房抵押贷款，然后把这些住房抵押贷款打包成抵押支持证券卖给养老基金、共同基金等投资者，“两房”为这些贷款提供信用，卖出抵押支持证券后，“两房”继续买入住房抵押贷款，不断循环。
因为“两房”是“赞助企业”，所以资本市场给予它们高于“AAA”的评级，融资成本较低，同时其的抵押支持证券的评级也很高，一度被视为“无风险”，养老基金这类厌恶风险的投资者也大量投资。由于是近似于“无风险”的资产，所以投资机构用它创造了数以万计的衍生品交易。
但这种模式天然有缺陷，因为它其实是把购房者漫漫长长30年房贷的收益权，打包在二级市场卖给了投资者，并且不断滚动，底层资产是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子，一旦房价下跌，或者利率上行，购买方断供，就会引发连锁反应。
众所周知，2008年美国金融危机源于美国房地产泡沫的破灭。但美国房地产泡沫的兴起，得益于两个因为：
2000年，正是美国互联网经济最火的时候，只要是跟“互联网”沾边的公司，股价都飞涨，经济明显过热，为了给经济降温，美联储在2000年3次提高联邦基准利率总共100个基点。
没想到当时互联网经济和股市表面强盛其实身子虚弱，美联储加息的结果是刺破了泡沫，互联网公司股价狂跌，整个市场濒于危机，华尔街哀嚎一片，整个美国经济都有下滑。
为了稳住局面，刺激经济增长，美联储在2001年年初起大幅度降息，2001年一口气连降11次！把联邦基准利率从6.5%一直砸到12月11日的1.75%，到2003年再次降到1%。低利率是稳住经济的好工具，美国股市和经济稳住了，虽然从2004年起，美联储进入加息周期，但到2005年，美国的利率还一直处于较低水平。
在时任美联储格林斯潘的利率调控下，2005年的美国经济欣欣向荣，股市接连高涨，房地产市场景气指数节节上升，债券市场井然有序，被誉为“The Great Moderation（伟大的适度）”。
经济好、股市涨，大家对经济的未来信心足，房价上涨就有了有力的信心支撑，中低收入纷纷贷款买房，投机客更是大笔买入；
结果在2008年金融危机前，“两房”持有或的抵押贷款总计约5.3万亿美元，接近美国抵押贷款市场流通量的一半。并且，两家还是上市公司。
从2005年2月开始到2006年，美联储加了12次息，直接将联邦基金利率从2.5%拉到了5.25%。
与此同时，到2007年，购房者申请的可调利率贷款的优惠期结束，直接面对的是5%左右的“高利率”，利率上升的同时，房价却下降了，利率走高，无法申请再融资，整个房地产链条崩塌了。
截止2008年3月，有880万购房者，占全部购房人的88%的房屋净值低于抵押贷款。越来越多的购房者放弃贷款，因为与其继续还贷，还不如直接断供把房子“还给”银行，毕竟在之前宽松政策下，很多购房者是零首付和超低首付贷款买房的。
结果市场上退回的住房和新建的待售房增多，房价进一步下跌，2006年房价只下降了8%，而到2008年5月份房价下降了18.4%。违约率攀升，止赎权案猛增，抵押支持证券组合价值缩水，投资者在恐慌中要求投行还钱，投行不断接到追缴金的电话，(以超低价格)变卖抵押支持证券。抵押支持证券流动性差,在住房形势一片大乱之际更是如此，在众多投行争相抛售的情况下，抵押支持证券的价格直线下降，连带着CDS、CDO的价格也暴跌。
当时“两房”的情况也好不到哪去，成了重灾区，2008年9月，房利美被美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市。为整个金融体系陷入崩溃，不得不出手相救，彼时美国财政部通过购买“两房”优先股的形式向其注资，总共投入救助资金1875亿美元。
并且长期维持超低利率，一直到2016年还都是维持0.5%的超低利率。美联储还不断“扩表”，购买债券等资产，稳定市场。
固然这让美国走出了金融危机。到了2015年，股市高涨，高收益债券利差收紧，各项宏观风险指标都已经显示经济恢复正常，但耶伦领导下的美联储出于各种目的一直不肯加息，终于，到了2015年12月，才投票决定把利率从0 提升到0.25%，才开始真正准备“缩表”。
今年10月美国标普/凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数同比上涨6.4%，继9月后再创2014年7月以来最大同比涨幅，预期涨幅6.25%。最新的11月新屋销售量大增至十年来的最高水平，增幅为1992年1月以来最大。
股市、房市重新回升的结果是，“两房”的业绩大幅回升。2017年6月7日，2017年《财富》美国500强排行榜发布，房地美排名第39位。现在又成了世界上人均利润最高的公司。
赚到钱之后，“两房”陆续美国的救助资金，到今年3月，房地美已合共1010亿美元贷款利息。房利美也向美国上缴1544亿美元。
在美国房市重新大涨的过去几年，大量中国有钱人去美国买房，推动了华人聚居的西雅图、、纽约、等中心城市。
截至 2017 年 3 月，中国人是美国房地产市场最大的海外买家群体，在过去一年内支出 317 亿美元用于在美国置业。
但从2017年起，中国外管局推出“史上最严格的外汇管制条例”，除了延续每人每年5万美元的外汇限购额度外，购买人也将需要填写专门的购汇表格，提供有关证明解释购买外汇的用途，并且明令境外买房。赴美买房一下子遇到了巨大障碍。
目前，美国住房市场的库存依然非常紧张，待售房源数量自2011年以来持续减少。2017年底，待售房源较上年减少了 12%。美国年轻人有大量的买房需求，新住宅建设速度虽然在稳步增长，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。在二手房方面，房主售房意愿下降。
因为大家预测2018 年美国全国房价将上涨 6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。实际上，过去几年美国房价上涨速度一直超过美国人的薪资增速。
同时，美联储即将换人，从“拖拖拉拉”的耶伦大概率换成杰罗姆·鲍威尔，随着“”的上台，美国货币政策可能有所变化，加息和缩表都可能提速。利率上涨，2018 年房屋买家供房能力下降，大家预测的上涨到底能不能实现是个问题。
2015-2017年初我国房地产市场的火爆，很大程度上是因为央行的几轮降准降息，房贷利率打折，大家都一拥而上贷款买房，“帮助了房企去库存”，很多城市的房价成功翻番。
且不说现在中美两国还存在利差，更重要的是，目前中国居民家庭负债率已经上升到了58%，多年的积蓄变成了首付，未来25年的现金流也变成了房贷。
在这个资产价格暴涨，但是老百姓还贷负担已经很重的时候，是相当投鼠忌器的，很担心加息和再加重的调控政策引发可能的“断供”。
中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成：“频繁地调整存贷款基准利率不利于利率市场化的推进，而应尽可能保持基准利率的稳定，让银行自主选择浮动幅度和比例，自主定价，这有助于让市场在资源配置中发挥决定性作用，完善金融市场定价功能，提高金融资源配置效率，同时也有助于银行的转型和，提高银行的市场竞争力。”
住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
“差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求”很可能包括下调首套房和二套房的首付比例，下调首套房的信贷利率政策。
毕竟正如前文谈的美国，利率极度宽松后又极度紧张再度极度宽松，资产价格随着利率指挥棒暴涨暴跌，这样的“过山车”，中国经济身子比较弱，吃不消。